Резидентство в ОАЭ через недвижимость: обычная виза или Golden Visa?

Эмираты давно перестали быть просто «пляжным направлением». Для многих это — тихая гавань: с нулевыми налогами, стабильной экономикой, ясными правилами. И один из самых простых, пусть и не дешевых, путей к жизни в ОАЭ — это инвестиции в недвижимость.

Но здесь начинается путаница. Одни говорят, что за 750,000 дирхамов можно получить резиденцию. Другие — что нужно вложить как минимум два миллиона. На деле, верны оба мнения. Просто речь идёт о двух разных визах, и важно понимать: одна — стандартная инвестиционная, вторая — Золотая виза (Golden Visa).

Давайте разложим всё по полочкам.

Какие визы можно получить через покупку недвижимости

Сегодня в ОАЭ работают две ключевые схемы получения виз через недвижимость:

1. Обычная инвестиционная резидентская виза — выдаётся на 2 года и требует вложения от 750,000 AED (~$204,000)
2. Golden Visa — виза на 10 лет, для владельцев недвижимости от 2,000,000 AED (~$545,000)

Подробную статью про Golden Visa ОАЭ можно прочитать здесь.

Обе визы дают Emirates ID, возможность жить, арендовать жильё, открывать счета и оформить визы на семью. Но у них разный «вес», разная логика и, конечно, бюджет.

Главное отличие — сумма вложений

Минимальный порог для получения обычной визы ОАЭ через недвижимость:

• 750,000 дирхамов (около $204,000)
• Недвижимость должна быть готовой (не на этапе строительства)
• Без полной ипотеки

А вот для получения Золотой визы нужно:

• Инвестировать от 2,000,000 AED (около $545,000)
• Можно даже купить в ипотеку, но ваша доля оплаченных средств должна составлять минимум 2 млн дирхамов

То есть, если вы покупаете жильё за 3 млн в ипотеку, но уже выплатили 2 млн — можете подать на Golden Visa.

Условия для получения обычной инвестиционной визы ОАЭ

Вот что важно:

• Объект должен быть готовым и зарегистрированным
• Вы должны быть единственным владельцем, либо иметь чётко прописанную долю, соответствующую порогу
• Если объект в ипотеке, должно быть выплачено более 50–60% стоимости

Срок действия визы: 2 года, с возможностью продления, пока недвижимость в собственности.

Условия получения Golden Visa ОАЭ

Golden Visa — это не просто резиденция, а долгосрочный иммиграционный статус на 10 лет. Главное отличие — она:

1. Даёт больше автоматизма и стабильности
2. Не требует продления каждый год-два
3. Позволяет открыть на себя бизнес, покупать авто, выезжать и въезжать без ограничений

Основные условия:

1. Объект (или объекты) общей стоимостью от 2 млн AED
2. Подходит и вторичный рынок, и застройщики
3. Можно купить в ипотеку при достаточной выплате

Что даёт каждая из виз

Обе визы дают:

• Emirates ID
• Возможность открыть банковский счёт
• Право на аренду недвижимости
• Возможность получить медицинскую страховку
• Оформление виз на членов семьи

Но у Golden Visa больше привилегий:

• 10 лет без продлений
• Приоритет при получении госуслуг
• Возможность получить налоговое резидентство (если соблюдаются условия проживания)
• Статус «уверенного инвестора»

Плюсы и минусы двух моделей

Обычная инвестиционная виза:

+ Доступный порог входа

+ Быстро оформляется

+ Подходит для «тестового периода» в ОАЭ  

− Срок всего 2 года

− Нужно следить за продлением

− Не даёт максимальных льгот

Golden Visa:

+ Максимальный статус

+ 10 лет резидентства

+ Больше доверия со стороны банков и госструктур

− Требует значительно больших вложений

− Требуется более тщательная подготовка

Можно ли оформить визы на всю семью

Да. Оба типа виз позволяют спонсировать супругу/супруга и детей.

Для этого вам нужно:

• Иметь действующий Emirates ID
• Заключить договор аренды жилья (на семью)
• Подтвердить доход или владение недвижимостью
• Подготовить переведённые и апостилированные документы (свидетельства о браке, рождении)

Срок действия виз членов семьи зависит от типа основной визы.

Emirates ID и налоговое резидентство

Получив любую из этих виз, вы становитесь резидентом ОАЭ. Но чтобы подать на Tax Residency Certificate (TRC) — нужно:

• Проживать в стране 183+ дней в году
• Иметь жильё и связь с ОАЭ как с основным местом интересов

Golden Visa повышает шансы на получение TRC, особенно при фактическом пребывании.

Как проходит процесс оформления визы ОАЭ через недвижимость

1. Покупка недвижимости
2. Получение свидетельства собственности
3. Медицинский осмотр
4. Сдача биометрии
5. Получение Emirates ID
6. Оформление визы

Срок: от 2 до 6 недель, в зависимости от региона и загруженности инстанций.

Частые ошибки при оформлении визы ОАЭ через инвестиции в недвижимость

• Покупка объекта на стадии строительства
• Недостаточная сумма вложения (нельзя получить визу за 600,000 AED)
• Ошибки в документах
• Несоблюдение условий по ипотеке

Лучше всё проверять заранее или обратиться за бесплатной консультацией.

Налоги и отчётность

ОАЭ — безналоговая страна на доходы физлиц. Но если вы — гражданин или налоговый резидент другой страны (например, РФ), важно:

• Получить TRC
• Подтвердить налоговую миграцию (если нужно)

Недвижимость в ОАЭ — один из самых безопасных активов, и при этом инструмент налоговой оптимизации.

Можно ли сдавать объект в аренду

Да, это разрешено, и доход от аренды не облагается налогом в Эмиратах.

Нужно:

• Зарегистрировать договор аренды (Ejari)
• Убедиться, что объект не находится под ипотечными ограничениями
• Использовать брокера или арендный сервис

Это отличный способ компенсировать часть расходов или зарабатывать на инвестициях.

Сравнение с бизнес-визой ОАЭ

Виза через недвижимость подойдёт:

• тем, кто не хочет заниматься бизнесом
• инвесторам, ищущим «тихую гавань»
• тем, кто хочет жить, но не работать в ОАЭ

Виза через компанию подойдёт:

• активным предпринимателям
• фрилансерам, айтишникам
• тем, кто хочет TRC через фактическую деятельность

Их можно комбинировать: например, купить недвижимость и параллельно открыть компанию.

Сколько стоит оформление инвестиционной визы через покупку недвижимости в Эмиратах?

Примерная стоимость визы инвестора (на 2 года):

• Госпошлины — 4,000–6,000 AED
• Медосмотр и Emirates ID — 1,000–2,000 AED
• Услуги — от 2,000 AED (если через агентство)

Оформление Golden Visa:

• Пошлины выше (до 10,000 AED)
• Больше требований к документации
• Зато срок — 10 лет

Чтобы узнать точную стоимость всех затрат для вашего случая, можно бесплатно проконсультироваться по данному вопросу.

Сравнительная таблица: обычная виза vs Golden Visa

Заключение

Покупка недвижимости в ОАЭ — это не только инвестиция, но и путь к легальному резидентству.  Если бюджет ограничен, начинайте с обычной визы. Если хотите максимума и уверенности на 10 лет — рассмотрите Golden Visa.

А если не хотите разбираться в бюрократии — просто проконсультируйтесь. Это бесплатно, и поможет выбрать лучший путь именно под вашу ситуацию.