Как выбрать стартовую цену на земельных торгах и не переплатить: 3 стратегии

Как выбрать стартовую цену на земельных торгах и не переплатить: 3 стратегии

На торгах всегда есть соблазн «урвать участок подешевле». Но главный вопрос — а за сколько он вам реально нужен? Цена без стратегии — просто цифра. Цена с пониманием цели — это инструмент.

Разбираем, как правильно подходить к стартовой цене и не влететь в переплату, в зависимости от вашей стратегии: переуступка, стройка с выкупом или покупка в собственность.

🔍 Шаг 1: Анализ участка — прежде чем считать цену

Перед оценкой цены обязательно разбираемся с «начинкой» лота:

Проверяем:

 1. Категорию земель и вид разрешённого использования — что можно строить, а что нельзя.

 2. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — какие есть ограничения, обременения, красные линии, ЗОУИТ и т.д.

 3. Инфраструктуру — есть ли подъезд, электричество, газ, вода.

 4. Окружение — что вокруг: пустыри или активное освоение?

 5. Рыночную стоимость аналогичных участков — по Авито, ЦИАН, ДомКлик, местным объявлениям.

📌 Важно: Стартовая цена на торгах (аренда или продажа) — это не оценка участка. Она регламентирована Земельным кодексом и зависит от кадастровой стоимости. Но выигрывает не тот, кто дешевле купит, а тот, кто купит выгодно под свою стратегию.

🚩 Стратегия 1: Переуступка аренды

Если цель — взять участок в аренду, а потом переуступить, ваша задача — зайти дешево и оставить запас маржи.

✅ Оцениваем:

 • Стартовую цену в % от кадастровой.

 • Наличие права переуступки (не должно быть запрета в договоре).

 • Спрос и ликвидность участка.

📌 Правило:

 Заходить лучше если начальная арендная цена ≤ 10% от кадастровой стоимости.

Пример:

 • Кадастровая стоимость: 300 000 ₽

 • Начальная аренда: 10 000 ₽

 • Потенциал роста на торгах: до 30 000 ₽ — это допустимо

В таких условиях можно сыграть и потом уступить права аренды с прибылью.

🧱 Стратегия 2: Быстрая стройка и выкуп

Если вы собираетесь строиться и выкупать участок, вас не должна пугать высокая аренда. Главное:

✅ Проверить:

 • Как разбита арендная плата (помесячно, поквартально, за год вперёд).

 • Какой процент выкупа в вашем регионе (например, 3% в Ленинградской области).

 • Нет ли условий, что аренда за первый год не возвращается.

📌 Ключевой момент:

 Аренда платится только за фактический срок владения до выкупа. Чем быстрее построились — тем меньше заплатили.

Пример:

Участок с кадастровой стоимостью 1 млн ₽. Выкуп — 3% (30 000 ₽). Построились за 3 месяца — аренда только за 3 месяца, и всё, участок ваш.

🏡 Стратегия 3: Покупка участка на торгах в собственность

Если участок на торгах сразу продаётся, вы сразу становитесь собственником. Здесь другой расчёт:

✅ Считаем:

 • За сколько реально продадим участок на рынке.

 • Сколько хотим на этом заработать (например, +30% или +1 млн ₽).

 • Все сопутствующие расходы (госпошлины, оформление, налоги, маркетинг).

📌 Формула:

 Максимальная ставка на торгах = Рыночная цена – Расходы – Желаемая прибыль

Пример:

 • Рыночная цена участка: 1 500 000 ₽

 • Хотим заработать: 300 000 ₽

 • Прочие расходы: 50 000 ₽

→ На торгах можно поднимать ставку максимум до 1 150 000 ₽

Такой расчёт сразу отсекает эмоциональные решения и помогает не «заплатить больше, чем потом получишь».

📌 Вывод для практиков

 • Стартовая цена — это только точка отсчёта.

 • Стратегия определяет, сколько можно и нужно платить.

 • Без анализа участка (ПЗЗ, ЗОУИТ, инфраструктура, рынок и тд) любые расчёты — игра в рулетку.

Еще больше полезной информации у меня в ТГ канале. Переходите по ссылке https://t.me/ZemInvST