Из квартир в склады: как девелоперы меняют курс!

СОДЕРЖАНИЕ 1. Обзор рынка складской недвижимости

2. Актуальная ситуация и динамика развития

3. Популярные форматы и ключевые тренды

4. Затраты на строительство: сколько стоит склад построить?

5. Аренда складов: прибыльное ли это направление?

6. Основные риски для девелоперов складских объектов

7. Будущее складской недвижимости: перспективы и прогнозы

1. Обзор рынка складской недвижимости

К концу 2024 года российский рынок складской недвижимости может достичь рекордного объема в 50 миллионов квадратных метров. Ключевыми факторами этого роста эксперты называют активный спрос со стороны малого и среднего бизнеса, в том числе и стремительное развитие онлайн-торговли. Особенно выделяется сегмент light industrial, где спрос на помещения для собственного производства в десять раз превышает предложение. Этот рынок уже привлек внимание девелоперов, которые теряют доходы на фоне снижения продаж в жилом секторе. Однако аналитики предупреждают, что такая диверсификация не всегда гарантирует успех.

2. Актуальная ситуация и динамика развития

Рекордный рост и новые вызовы: как развивается рынок складской недвижимости в 2024 году. За первые девять месяцев 2024 года в России введено более 1,5 млн кв. м складских площадей — это на 63% больше, чем за весь прошлый год. По прогнозам аналитиков NF Group, к концу года объем складских помещений достигнет 5,3 млн кв. м. Однако даже такие впечатляющие темпы строительства не смогут устранить неуравновешенность между спросом и предложением. Например, только в Московской области есть необходимость в 10 млн кв. м складских площадей, отмечают эксперты. При этом малый бизнес нуждается преимущественно в небольших объектах площадью 1–1,5 тыс. кв. м, подчеркивают в RRG. Скорее всего, 2024 год станет рекордным и по числу сделок в этом сегменте. Аналитики Nikoliers прогнозируют, что ключевым драйвером спроса останутся маркетплейсы. Компании вроде Ozon и «СберЛогистики» формируют значительную часть запросов — их доля составит 47% и 38% от общего объема спроса соответственно. "Рост доли онлайн-каналов в выручке компаний с 3,9% до 5,2% напрямую влияет на потребность в складах. Дополнительным фактором выступает развитие транспортного коридора Север-Юг," — отмечает Иван Подкова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга RRG. В рядах девелоперов складской недвижимости за последний год появились крупные игроки: ФСК, ПИК, Level Group, Крост, AVA Group и другие. Значительную часть их проектов занимают форматы built-to-suit (BTS),  которые рассчитаны на конкретные компании, и активно развивают свою инфраструктуру. Так, доля складской недвижимости в портфеле Level Group в ближайшие годы увеличится до 30%. Наиболее перспективным направлением в компании считают проекты light industrial. «Девелоперы, которые ранее специализировались на строительстве жилья, активизировались благодаря программе создания мест приложения труда (МПТ) в Москве и налоговым льготам,»— говорит Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers. Вспомогательным стимулом для рынка стала программа комплексного развития территорий (КРТ). Власти Москвы продвигают идею выноса складских комплексов за пределы МКАД, чтобы освободить площади для приоритетных городских проектов. На сегодняшний день внутри МКАДа находится около 2,5 млн кв. м профессиональных складов, что значительно меньше общего объема складской недвижимости мегаполиса, которые составляют 13 млн кв. м. Трансформация стала еще одним основным мотиватором для девелоперов. Охлаждение рынка жилой недвижимости заставило компании искать новые направления для роста, и складская недвижимость оказалась одной из наиболее привлекательных альтернатив.

3. Популярные форматы и тренды Light Industrial и Big Box: новые тренды на рынке складской недвижимости.

Сегмент light industrial двигается в сторону - стать одним из самых перспективных форматов на рынке складской недвижимости. Эти производственно-складские комплексы, рассчитанные на малый, средний бизнес, объединяют под одной крышей производство, склад, офис и шоурум. Формат пользуется высоким спросом, что привлекает как профессиональных игроков, так и частных девелоперов, реализующих проекты небольшого масштаба — от 5 до 10 тыс. кв. м с делением на блоки. Согласно данным аналитического центра Ricci, за первые 9 месяцев 2024 года в Московском регионе введено 231 тыс. кв. м площадей формата light industrial, что на 67% превышает показатели за 2023 год. В стадии строительства находится еще 624 тыс. кв. м, ввод которых запланирован до конца 2025 года. Основная часть этих объектов строится в юго-восточном, южном и юго-западном направлениях МО. К концу 2025 года объем рынка light industrial может превысить 1 млн кв.м. Сегодня доля этого формата в структуре всего качественного предложения на рынке не превышает 3%, что открывает значительные перспективы для дальнейшего роста. Как отмечают в CORE.XP, ключевыми драйверами развития станут запуск новых проектов, увеличение предложения в регионах и рост интереса со стороны инвесторов, включая институциональных игроков. Самые крупные проеты девелоперов в сегменте light industrial: - Capital Industry (Capital Group): проекты в Алабушеве и Крекшине. - KR Properties:технопарк в Марьине. - А101:проект в ЖК «Бунинские кварталы» площадью 30 тыс. кв. м. - Parametr (ПИК):light industrial и производственные здания. На этом фоне сохраняется устойчивый спрос на формат big box, предназначенный для крупных корпоративных клиентов: логистических операторов, ритейлеров, маркетплейсов и крупных производств. Такие склады, как правило, имеют блоки от 5000 кв. м, при этом на административные помещения – это не более 10% общей площади. Крупные проекты девелоперов в формате big box: - ГК «Гранель»:проект в Терехове на 230 тыс. кв. м. - Level Group:проект в Терехове (76 тыс. кв. м) и многоуровневый склад Level Свободы (250 тыс. кв. м). - Инград (Sminex): строительство склада на 81 тыс. кв. м для оператора «Крафтер-Евразия» в Первомайском. - MR Group:складской комплекс площадью около 300 тыс. кв. м в Новой Москве. - ГК «Инсити»:проекты в Чашниково (460 тыс. кв. м), Дурыкино (348 тыс. кв. м) и Краснодаре (37 тыс. кв. м). - Parametr (ПИК): проекты в формате big box. Развитие рынка также стимулирует спрос на узкоспециализированные объекты. Например, один из известных девелоперов, ранее занимавшийся строительством жилых комплексов, объявил о создании пищевого кластера площадью 155 тыс. кв. м. Увеличивается объем промышленных объектов на рынке ,в том числе для пищевого производства. «Это связано с растущим интересом девелоперов к диверсификации проектов,» — комментирует Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.

4. Затраты на строительство: сколько стоит склад построить?

Складская недвижимость: рост затрат и высокая рентабельность. Стоимость строительства складских комплексов в Центральной России с начала года выросла на 14%, сообщают аналитики NF Group. Увеличение расходов связано как с дефицитом качественных площадей, так и с удорожанием кредитных средств. В результате ставки аренды для объектов высокого уровня заметно увеличились. Рентабельность проектов в сегменте light industrial уже сравнима с доходностью строительства жилых комплексов", — отмечает Иван Подкова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга RRG. По данным аналитиков "Аверта групп", складская недвижимость обгоняет торговые и офисные проекты по рентабельности на площадях около 50 тыс. кв. м. Затраты на возведение одного квадратного метра складского объекта значительно ниже, чем для торговой и офисной недвижимости: - Складская недвижимость:35 тыс. руб./кв. м. - Торговая недвижимость: 60 тыс. руб./кв. м. - Офисная недвижимость:70 тыс. руб./кв. м. При этом стоимость земельного участка для складских проектов в два-три раза ниже, чем для строительства торговых или офисных объектов. Это делает складской сегмент особенно привлекательным для инвесторов.  

Экономические показатели, такие как чистая приведенная стоимость (NVP), внутренняя норма доходности (IRR) и капитальные затраты (CAPEX), в складском сегменте значительно превышают аналогичные данные для торговой и офисной недвижимости.  

По расчетам аналитиков RRG, готовый складской комплекс может быть продан за 100–110 тыс. руб./кв. м, при этом инвестиционные затраты (без учета стоимости земли) составляют около 75 тыс. руб./кв. м. Это подтверждает высокую прибыльность складских проектов в текущих рыночных условиях. 

5. Аренда складов: прибыльное ли это направление?

Light Industrial: рост аренды и цен на фоне дефицита площадей.

Ставки аренды в объектах формата light industrial в Московском регионе к концу III квартала 2024 года достигли в среднем 14,6 тыс. руб. за квадратный метр в год. По данным IBC Real Estate, с начала года этот показатель вырос на 46%. Подорожание затронуло и стоимость продажи площадей: рыночная цена на объекты этого сегмента сейчас составляет около 115 тыс. руб. за квадратный метр, что на 21% выше январских значений.  

Эксперты связывают стремительный рост ставок и цен с очевидным дефицитом свободных площадей. Формат light industrial — универсальное решение для малого и среднего бизнеса, совмещающее складские, производственные и офисные функции, — продолжает оставаться в центре внимания арендаторов и покупателей. Особенно востребованы средние по площади объекты, которые наиболее эффективно подходят для нужд предпринимателей.  

Подобная динамика наблюдается и на рынке традиционных складов. Рост ставок аренды здесь сопоставим с показателями light industrial, что подтверждает общий тренд: рынок испытывает острую нехватку качественных объектов, что подстегивает конкуренцию за свободные площади.  

Увеличение стоимости помещений становится серьезным вызовом для промышленных компаний, которым приходится адаптироваться к новым экономическим реалиям. Ситуация еще раз подчеркивает растущую значимость формата light industrial в качестве ключевого драйвера развития коммерческой недвижимости в Московском регионе.  

При таком уровне спроса девелоперам остается лишь наращивать объемы строительства, но даже при ускоренных темпах рынка потребуется время, чтобы ликвидировать текущий дефицит. В условиях ограниченного предложения арендаторам остается действовать оперативно, чтобы успеть закрепить за собой ключевые площади в популярных локациях.

6. Основные риски для девелоперов складских объектов

Складская недвижимость: вызовы и риски для девелоперов из жилого сегмента. 

Переход жилых застройщиков в сегмент складской недвижимости сталкивается с серьезными сложностями. Отсутствие опыта в проектировании и строительстве складских объектов, а также нехватка профессиональной команды для реализации таких проектов, становятся ключевыми барьерами.  

"Строительство складского объекта, особенно формата BTS (built-to-suit) под аренду, — это принципиально иной цикл проекта для застройщика, привыкшего к жилой недвижимости. Крупные арендаторы могут скептически оценивать предложение девелопера, не имеющего опыта работы с новыми земельными участками и сложными техническими решениями," — подчеркивает Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers. Он добавляет, что обязательства по срокам, стоимости и точным расчетам бизнес-модели в контрактах BTS/BTR требуют от застройщика высокого уровня профессионализма и проработки всех деталей проекта.  

Рынок складской недвижимости: специфические риски. Эксперты также указывают на ряд традиционных рисков, с которыми сталкиваются девелоперы. Среди них:  

- Градостроительные ограничения. Санитарные зоны, вид разрешенного использования (ВРИ), проблемы с подъездными путями и транспортной инфраструктурой могут существенно усложнить реализацию проекта.  

- Слабая капиталоемкость.Складские проекты уступают жилым в доходности, что делает их менее привлекательными для девелоперов.  

- Ограниченный спрос. На рынке складской недвижимости сравнительно немного крупных игроков (например, e-commerce или логистические компании), способных обеспечить стабильный спрос на большие объемы площадей.  

"Важно учитывать специфику складской недвижимости. Применение стандартных подходов из жилого сегмента здесь рискованно. Успех проекта зависит от правильного выбора локации, точного понимания конкурентной среды и четкой бизнес-модели. Ошибки на этих этапах могут обернуться дополнительными издержками. Например, неудачная локация, где не хватает развитой транспортной и инженерной инфраструктуры, потребует дополнительных инвестиций, увеличивая себестоимость проекта и снижая его привлекательность для арендаторов," — комментирует Константин Фомиченко, партнер и региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group.  

Дополнительные требования и давление регуляторов: Застройщики, участвующие в реализации программы мест приложения труда (МПТ), сталкиваются с повышенными требованиями от властей. В рамках инвестсоглашений девелоперов могут обязать обеспечить:  

- соблюдение обновленных стандартов фасадов зданий,  

- создание рабочих мест,  

- регулярную отчетность по проекту,  

- прохождение государственной экспертизы.  

"Управление себестоимостью — ключевой навык для девелопера, работающего в складском сегменте. При этом городские власти требуют от участников рынка строгого выполнения инвестиционных обязательств. Это дополнительные гарантии, которые увеличивают ответственность застройщиков," — отмечают в Nikoliers.  

Потенциальное замедление рынка: Кроме того, аналитики предупреждают, что возможное снижение активности торгового сектора может негативно сказаться на спросе на складскую недвижимость. В таких условиях девелоперам придется учитывать не только текущие рыночные тренды, но и готовность адаптироваться к изменяющейся экономической ситуации.  

В результате рынок складской недвижимости остается перспективным, но требует от девелоперов глубокой проработки стратегии, высокого уровня профессионализма и готовности к управлению комплексными рисками.

7. Будущее складской недвижимости: перспективы и прогнозы

Складская недвижимость: регионы становятся драйвером рынка. 

Экспансия крупнейших продуктовых сетей и маркетплейсов, таких как Wildberries, Ozon и X5 Retail Group, остается основным фактором, стимулирующим развитие складского сегмента в России. В 2024 году эти компании активно запускают распределительные центры, что формирует устойчивый спрос на новые логистические площади.  

Наибольшее количество качественных складских проектов в 2024 году было построено в регионах. Лидерами по объему ввода стали Екатеринбург, Самара, Омск и Ставрополь. Эксперты отмечают, что развитие e-commerce открывает значительные возможности для инвесторов, особенно в регионах, где конкуренция ниже, а востребованность инфраструктуры логистики остается высокой.  

"Растущий спрос на логистические площади, связанный с ростом интернет-торговли, делает регионы привлекательной площадкой для инвестиций. Прогнозы на 2024 год свидетельствуют о рекордном объеме вложений в складскую недвижимость — порядка 150–160 млрд рублей. Это подтверждает устойчивый интерес инвесторов к этому сегменту как в Москве, так и за ее пределами," — отмечает Константин Фомиченко, партнер и региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group.  

Регионы становятся важным полем для девелоперов, готовых воспользоваться растущим спросом на современные складские объекты. На фоне развития e-commerce и продуктовой розницы, региональный рынок демонстрирует перспективы долгосрочного роста, что укрепляет его значимость в структуре коммерческой недвижимости России.

Автор: Ильюшенко Анна (аналитик, руководитель отдела маркетинга и стратегического развития Строительно-Инжиниринговой компании «ОПОРА»)