Годовой отчёт рынка недвижимости Дубая за 2023 год

Отчёт подготовила команда fäm Properties

Подводя итоги 2023 года, можно отметить, что это был период значительного роста на рынке недвижимости Дубая, подкрепленный устойчивым увеличением ВВП эмирата – по итогам года ожидается рост показателя на 3,4% – и перераспределением капитала из развитых стран. Власти эмирата стремятся к экономическому разнообразию и уменьшению зависимости ВВП от нефтяных доходов, создают инфраструктуру для укрепления Дубая в качестве международного бизнес-хаба. За год население эмирата увеличилось на 100 тыс. человек, существенную долю нового населения составляют состоятельные люди и высококвалифицированные профессионалы со всего мира. В этих условиях совершенно естественным является стабильный рост рынка недвижимости, который мы наблюдаем.

По итогу 2023 г. на рынке было заключено максимальное количество сделок за историю наблюдений – 114,4 тыс., что на 44% превышает результат предыдущего периода. Я полагаю, что с учетом конъюнктуры рынка в 2024 г. спрос сохранится на высоком уровне, тем более что на рынок выходит все больше интересных проектов. По состоянию на конец прошлого года в активной стадии реализации в Дубае находилось 554 комплекса совокупной емкостью около 180 тыс. юнитов. Но такое разнообразие предложения осложняет выбор, так как необходимо учитывать множество факторов.В 2023 году мы смогли найти и идентифицировать объекты, которые принесут 30% и более дохода на вложенный капитал.

В 2024 году на рынке также существуют определенные стратегии, позволяющие максимизировать прибыль.

Прогнозы и детальный анализ позволяют инвесторам различных категорий принимать обоснованные и взвешенные решения, как при инвестициях в отдельные объекты недвижимости, так и при выборе направления девелопмента.

Мы ориентируемся на долгосрочные инвестиции и предоставляем нашим клиентам все необходимые инструменты для эффективного вложения капитала в наиболее перспективные объекты.

Интересуетесь недвижимостью в ОАЭ для жизни или инвестиций? Напишите мне в Telegram, я пришлю вам актуальный каталог объектов на любой бюджет.

Краткие итоги

Согласно оценкам статистического центра Дубая[1], прирост реального ВВП эмирата в 1-м полугодии 2023 года составил 3,1%, ускорившись во втором квартале до 3,6%. Всемирный банк и МВФ оценивают темп прироста ВВП ОАЭ в 2023 г. на уровне 3,4% и дают прогноз на 2024 год – 3,7% и 4% годовых соответственно[2].

По итогам 2023 года Дубай занял 8-е место в престижном рейтинге самых влиятельных городов мира Global Power City Index (GPCI) 2023, составленному Институтом урбанистических стратегий Фонда Мори (Япония). Дубай поднялся на три позиции по сравнению с предыдущим годом, а среди городов Ближнего Востока он абсолютный лидер. Рынок жилой недвижимости Дубая продолжает устанавливать новые рекорды. Совокупный объем спроса на апартаменты и виллы за 2023 г. составил 114,4 тыс. объектов, на 44% превысив показатель прошлого года – 79,6 тыс. ед. Это максимальный результат за историю наблюдений.

Более 50% всех сделок в 2023 г. обеспечили продажи строящихся апартаментов. Совокупно доля всех апартаментов в структуре сделок превысила 86%, на сегмент вилл, в свою очередь, пришлось менее 15% сделок – минимальный показатель за последние 5 лет.

Ценовая динамика остается высокой в сегменте вилл – средняя цена выросла на 23% до 1060 AED/кв. фут. В апартаментах отмечается замедление роста показателя – цена кв. фут. строящихся объектов осталась на уровне прошлого года (1813 AED/кв. фут), прирост цены готовых объектов составил менее 4%.

Поведение индикатора, во-первых, вызвано структурными изменениями – выходом на рынок большого числа новых объектов по более низким стартовым ценам, а во-вторых, связано с эффектом высокой базы – галопирующие темпы роста обусловили рекордный для рынка уровень цен в конце 2022 – начале 2023 года.

Всего по состоянию на конец декабря 2023 г. на открытом рынке экспонировалось более 110 тыс. юнитов, 76% – это апартаменты, оставшиеся 24% – виллы. Средний бюджет предложения в обоих сегментах примерно на 15% выше средней стоимости сделки. Данная разница обусловлена ростом стоимости, а также распространенной практикой по вымыванию с рынка наиболее доступных предложений.

В сегменте апартаментов спрос в целом соответствует предложению – 38% всех апартаментов в продаже имеют 1 спальню, при этом количество сделок с такими объектами – около 40%. Тогда как в сегменте индивидуального жилья, в свою очередь, наблюдается недостаток объектов с 3 спальнями – 26% от общего объема предложений данного типа, тогда как почти половина всего спроса приходится на виллы именно такого формата. В Дубае наблюдается рост количества вводимых в эксплуатацию проектов. А по итогу 2023 года введено в эксплуатацию 147 проектов с 36,5 тысячами юнитов, что превышает результат 2022 года на 5% в относительном выражении.

По состоянию на конец 2023 года в активной стадии реализации в Дубае находилось 554 инвестиционно-строительных проекта со 179тысячами юнитов. При этом в 2023 году состоялось 366 новых запусков проектов на 86 774 юнитов совокупно. Данные объекты будут вводиться в эксплуатацию в последующие 5 лет. С учетом планов по росту населения в целях сохранения уровня обеспеченности жилыми объектами, который по состоянию на конец 2022 года составлял 0,22 юнита на 1 жителя, необходимо 510 тыс. новых юнитов к 2040 году. Это означает, что среднегодовые темпы ввода новых проектов должны составлять около 30 тыс. юнитов, что в целом соответствует установившимся темпам.

На рынке аренды общее количество сделок составляет 485,8 тыс., что на 2% меньше, чем в 2022 году. Наиболее востребованными районами среди апартаментов стали Jabal Ali First, Al Warsan First, Al Barsha South Fourth. Что касается вилл, то наиболее популярными являются районы Madinat Hind 4, Al Thanayah Fourth, Mirdif. Средняя цена сделки по аренде апартаментов составляет 73 тыс. AED/год, вилл – 239,8 AED/год. В сравнении с предыдущим годом цена сделки по обоим сегментам увеличилась на 8%.

Интересуетесь недвижимостью в ОАЭ для жизни или инвестиций? Напишите мне в Telegram, я пришлю вам актуальный каталог объектов на любой бюджет.

Получить отчёт целиком можете по ссылке.

Давайте знакомиться

За годы моих путешествий по миру у меня в окружении появилось много предпринимателей. Но качественное окружение не просто найти, так что залетайте в мой нетворкинг чат по ОАЭ в телеграм. Познакомимся и пообщаемся. Там сможете задавать вопросы и получить помощь.