Как купить недвижимость в Индии

Поиск недвижимости

Поиском недвижимости для покупки в Индии может заниматься как сам покупатель, так и привлеченный им агент по недвижимости. Важно отметить, что только местным жителям разрешается покупать сельскохозяйственную землю любого вида, включая фермерские дома, и двойное владение с неместным лицом запрещено.

Агенты по недвижимости (риэлторы) в Индии не обязаны проходить сертификацию. Это означает, что качество знаний и обслуживания может сильно различаться.

Оценка имущества

Покупка недвижимости в Индии включает в себя ряд проверок и оценок, которые должен соблюдать покупатель, чтобы не попасться на уловки мошенников и недобросовестных продавцов. Как правило, эти проверки должны включать следующее:

• Убедитесь, что у объекта есть сертификат об отсутствии возражений (NOC);
• Убедитесь, что заголовок в сертификате никоим образом не был изменен. Местные советы и земельный кадастр смогут подтвердить законность права собственности;
• На имущество нет непогашенных кредитов или залогов. Это включает в себя проверку того, были ли уплачены все прошлые счета за коммунальные услуги и актуальны ли платежи по налогу на имущество;
• Если предыдущий владелец умер, убедитесь, что наследники пришли к соглашению о продаже и что завещание было подтверждено нотариально.

Оформление документов

Во многих странах вполне можно оформить все документы в частном порядке. В Индии это гораздо сложнее, и настоятельно рекомендуется воспользоваться услугами местного юриста, чтобы разобраться с административными деталями.

В большинстве случаев нет необходимости запрашивать разрешение Резервного банка на покупку недвижимости, но если это требуется, оформление документов является обширным и сложным. Почти во всех случаях документы необходимо будет подать в Резервный банк в течение 90 дней с момента продажи, а другие документы — в местные органы власти.

Договор купли-продажи

Если вы пришли к окончательному соглашению о приобретении объекта недвижимости, то перед подписанием договора купли-продажи обычно вносится задаток и подписывается соглашение. Если возникают споры, они, как правило, рассматриваются местными судами, что может быть длительным процессом. Включение всех непредвиденных обстоятельств в договор купли-продажи может сэкономить время всем сторонам.

Сопутствующие сборы

Возможные сборы, связанные с покупкой недвижимости в Индии, составляют:

• Гербовый сбор;
• Регистрационные сборы;
• Судебные издержки;
• Брокерские сборы;
• Плата за передачу обществу (в зданиях с обществами, также известных как корпоративные дома);
• Стоимость ремонта/улучшения объекта недвижимости;
• Стоимость меблировки объекта недвижимости;
• Будущие платежи по налогу на жилье/имущество;
• Плата за обслуживание, как фактическая, так и в виде ежемесячных платежей обществу (корпоративному органу).

При покупке недавно построенной недвижимости возможно, что застройщик может не раскрыть полную стоимость брутто во время вашего бронирования жилья. Общая цена обычно состоит из различных платежей, таких как базовая цена, плата за внешнее развитие (EDC), плата за развитие инфраструктуры (IDC), плата за льготное местоположение (PLC), плата за парковку автомобилей, членские взносы в клуб (если применимо), плата за подключение к электричеству и воде, плата за обслуживание, сервисные сборы и другие применимые налоги.

Плата за внешнее развитие взимается застройщиком с покупателя за развитие инфраструктуры внутри комплекса, в то время как плата за развитие инфраструктуры возлагается правительством на застройщика, который затем перекладывает эту плату на покупателя. Эта плата включает в себя плату за разработку систем водоснабжения, канализации, ливневой канализации, дорог, уличного освещения, общественных зданий, садоводства, здравоохранения, обслуживания дорог и уличного освещения. Кроме того, разработчик также может взимать с покупателя плату за подключение к электричеству и воде.

Что необходимо проверять у застройщика при покупке недвижимости

Если покупатель уверен в репутации застройщика, все же желательно нанять юриста для проведения поиска необходимой документации, такой как:

• Утвержденный план здания, который включает в себя количество этажей, и подтверждение того, что этаж, предназначенный для покупки, был утвержден. Иногда разработчики превышают предоставленные им разрешения;
• Подтверждение права собственности застройщика на землю или соглашения с арендодателем. Необходимо проверить право собственности на землю, соглашение о застройке с землевладельцем и доверенность, оформленную землевладельцем в пользу застройщика;
• Подтверждение того, что земля не обозначена как сельскохозяйственная земля, в противном случае строительство на земле будет считаться незаконным;
• Убедитесь, что застройщик не нарушил правила строительства, применимые в этой области, в отношении отступов спереди, боковых отступов, высоты и так далее;
• Проверка соответствия спецификаций, приведенных в «соглашении о продаже» или рекламной брошюре, планам строительства;
• Проверка того, был ли получен NOC (сертификат отсутствия возражений), если применимо, и был ли получен NOC от служб водоснабжения, электроснабжения и лифтов.

Акт продажи

После регистрации соглашения о продаже и оплаты покупной цены (или ее части, если согласовано) адвокат продавца составит акт продажи. Акт купли-продажи - это документ, с помощью которого покупатель приобретает право собственности на недвижимость.

В связи с договором купли-продажи необходимо оплатить определенные сборы. Гербовый сбор, взимаемый правительством с определенных документов, подлежит уплате на имущество в соответствии с Законом о гербовом сборе штата, в котором находится имущество. Гербовый сбор можно оплатить, распечатав акт купли-продажи на гербовой бумаге соответствующей стоимости или франкировав акт купли-продажи на указанную стоимость. Если продажа сорвется и покупатель оплатил гербовый сбор, он может подать заявку на возврат средств, что может занять от 4 до 6 месяцев.

Как и в соглашении о продаже, акт купли-продажи должен быть заверен двумя свидетелями и зарегистрирован, и потребуются карточки PAN как покупателя, так и продавца. Регистрация акта купли-продажи имеет решающее значение, поскольку право собственности на недвижимость не переходит к покупателю, если оно должным образом не зарегистрировано в соответствии с Законом о регистрации.

Обратите внимание, что гербовый сбор и регистрационные сборы являются двумя отдельными расходами, и покупатель несет ответственность за оплату обоих, если иное не согласовано между покупателем и продавцом.

Если недвижимость находится в жилищном обществе, покупатель должен заполнить определенные формы общества, как только собственность зарегистрирована на его имя. После того, как формы будут отправлены, президент общества поднимет этот вопрос на следующем общем собрании и примет покупателя в качестве члена. В некоторых случаях может потребоваться NOC (сертификат отсутствия возражений) от общества.

Ссылка на источники: Angloinfo / Saffronart Management Corporation